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最新消息 > 加快培育和發展住房租賃市場政策解讀

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  政策例行吹風會主席臺(方堃攝)  2016年5月4日,國務院常務會議原則通過加快培育和發展住房租賃市場的政策措施。5月6日上午,國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會,住房城鄉建設部副部長陸克華介紹相關情況,回答記者提問,從重要意義、主要內容、相關舉措、加強監管等七方面具體解讀了該項政策。  培育和發展住房租賃市場對改善民生具有重要意義  陸克華在介紹加快培育和發展住房租賃市場有關情況時表示,培育和發展住房租賃市場對改善民生具有重要意義。  陸克華指出,黨中央、國務院高度重視培育和發展住房租賃市場。中央經濟工作會議、中央城市工作會議對此都提出了明確要求,2016年《政府工作報告》強調,要建立購租并舉的住房制度,把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。  陸克華認為,培育和發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑,對推進供給側結構性改革、加快改善居民尤其是新市民住房條件、推動新型城鎮化進程具有重要意義。改革開放以來,我國住房租賃市場不斷發展,在滿足城鎮居民特別是新市民住房需求等方面發揮了重要作用,但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。  陸克華介紹說,針對這些問題,住房城鄉建設部先后組織了9個專項課題,調研了13個省市,召開了40多個座談會,廣泛聽取租賃雙方當事人、地方主管部門、房地產企業(包括房地產開發企業和中介機構)、住房租賃企業和專家學者的意見建議,并會同公安、工商、財政、稅務等相關部門開展了聯合調研。  培育和發展住房租賃市場主要有六方面政策措施  陸克華在介紹有關情況時表示,住房城鄉建設部在廣泛調研的基礎上,起草了加快培育和發展住房租賃市場政策舉措。5月4日,國務院常務會議已原則通,主要包括六方面政策措施:  一是培育市場供應主體。發展住房租賃企業,鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務,規范住房租賃中介機構,支持個人依法出租自有住房。  二是鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策,保障承租人依法享受公共服務;落實提取住房公積金支付房租政策;明確出租人和承租人各方權利義務。  三是完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化,提高公租房運營保障能力。  四是支持租賃住房建設。鼓勵新建租賃住房,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,允許將現有住房按安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。  五是加大政策支持力度。對住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持;鼓勵金融機構加大支持,穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點;完善供地方式,增加租賃住房用地供應。  六是加強住房租賃監管。健全法規制度,完善監管體制,規范租賃市場。  企業不愿意開展住房租賃業務的三方面原因  陸克華在回答記者提問時表示,我們對企業不愿意開展住房租賃業務的問題進行了調研,企業普遍的反映是算不過帳。當前,專門開展住房租賃業務,由于缺少系統配套的政策支持,專門從事住房租賃的企業還不多,還不能夠滿足住房租賃消費的需求,具體原因包括三方面:  第一,開發企業買地一次性投入,加上開發建設,資金投入比較大。如果采用出租的方式,資金收益率比較低,所以租房子不如賣房子。  第二是企業持有經營租賃住房,資金回籠的時間比較長,要幾十年,需要金融配套,比如說長期、低成本資金的支持,目前我們房地產貸款的期限一般只有三五年,不匹配,企業沒法做租賃經營。  第三是租賃企業負擔比較重。從目前來看,稅費等各項支出加在一起,算下來以后沒有什麼利潤,甚至還虧損。  扶持住房租賃企業發展的四方面政策舉措  陸克華在回答記者提問時表示,扶持住房租賃企業發展,我們將采取四個方面舉措:  一是從稅收方面給予優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構,包括個人,給予稅收優惠政策的支持,具體不再介紹,文件很快會出來。  二是提供金融方面的支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點,拓展直接融資的渠道。  三是完善規劃建設和用地政策。合理確定新建租賃住房建設的規模,在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。鼓勵地方政府盤活城區的存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應。允許將商業用房等按照規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地。  四是鼓勵房地產開發企業開展租房租賃業務。鼓勵開發企業出租庫存的商品住房。引導開發企業與租賃企業合作,發展租賃地產,從開發、銷售向租售并舉的經營模式轉變。總的來講,是要充分發揮市場的作用,調動企業的積極性,來提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化的水平,形成大中小住房租賃企業協同發展的格局。  解決住房租賃需求將采取三項政策措施  陸克華在回答記者提問時表示,為滿足青年人、新市民的住房租賃需求,我們考慮采取三項政策措施:  第一,新建中小戶型為主的租賃住房。要求各地結合住房供需的狀況,將新建租賃住房納入住房發展規劃,合理確定租賃住房建設的規模,有序開展租賃住房建設。既要考慮供應的總量和規模,也要考慮套型結構比例,來更好地滿足租賃的消費需求。  第二,允許將商業用房按規定改建為租賃住房。將商業用房改造成租賃居住,能夠滿足租賃住房的需求。既可以增加住房租賃的有效供應,還能夠做到物盡其用,避免資源的浪費。對土地用途調整為居住用地的商業用房項目,為了降低租戶的使用成本,用水、用電、用氣的價格按照居民的標準執行。各地要根據實際,研究制定商業用房改建為租賃住房的具體操作辦法。  第三,允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租,但是不得改變原有的防火分區、安全疏散和防火分隔等設施,必須確保消防設施完好有效。我們要求各地切實加強對這一類行為的監管,研究制定將現有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標準,單間最多居住人數等辦法,確保房屋住用安全。從地方的實踐來看,這么做,一是增加了中小戶型租賃住房的有效供應。二是可以適當降低承租人租金的負擔。三是有利于規范住房私自改造出租行為。  從七個方面入手加強住房租賃市場監管工作  陸克華在回答記者提問時表示,我部對加強房地產中介的監管工作高度重視,準備從七個方面入手,包括:規范中介機構房源信息發布,全面推進房地產轉讓合同網簽,切實加強房地產交易資金監管,強化對房地產中介機構的備案管理,加強中介機構從業人員管理,完善信用信息系統,加大日常監督檢查的力度等,進行規范和整頓。目前我部正在制定具體的可操作、能夠抓落實的、管用的、能見實效的措施。關于怎么樣規范房源信息的發布問題,我們從四方面提出要求:  一是信息要真實。要求中介機構在房源信息發布前要經委托人同意,同時還要到當地房管部門進行房源信息核驗后才可以發布。中介機構不得以虛假的信息、虛假的價格進行釣魚。  二是信息要全面。要求中介機構編制統一的房屋狀況說明書,標明房屋的基本狀況、水暖氣配套情況、權屬狀況、掛牌價格或者租金、物業費等內容。不得隱瞞房屋的真實情況,如房子有抵押、查封,是不是共有等情況,防止欺騙誤導消費者。  三是信息要準確。我們要求發布的信息必須是準確的。現在信息發布有網絡上的、有門店上的、宣傳單的,照片照得很漂亮,但是往往貨不對板,張冠李戴。  四是信息要及時。要求中介機構發布的信息必須是正在出售或者出租的。通過各種方式發布的信息必須是一致的。已經完成交易的,應當及時撤除房源信息。  陸克華強調,我部即將開展一次全國范圍內的房地產中介專項整治行動。對于存在違法違規行為的中介機構,各地要責令限期改整,記入信用檔案,取消網上簽約的資格;情節嚴重的依法處以罰款,并列入黑名單。要嚴肅查處一批違法違規機構,曝光一批典型案例,將害群之馬清出市場,切實維護群眾的利益。目前,北京、上海、深圳等地已經率先開展了清理整頓工作,從目前的成效來看還是不錯的。  培育和發展住房租賃市場是制度性設計  陸克華在回答記者提問時表示,培育和發展住房租賃市場是一個制度性的設計,它跟階段性的去庫存有關系,但主要不是為了去庫存,這一點我們一定要認清楚。  陸克華指出,北京和上海基本不存在去庫存的問題,可是特別需要發展租賃市場。所以主要還是考慮解決城鎮居民,特別是新市民,包括外來務工人員、新畢業的大學生、青年教師、醫生等專業技術人員,在這些大城市就業時的居住問題。從制度設計上,與去庫存不是一回事情。[責任編輯:焦非]相關鏈接培育和發展住房租賃市場是制度性設計從七個方面入手加強住房租賃市場監管工作解決住房租賃需求將采取三項政策措施扶持住房租賃企業發展的四方面政策舉措企業不愿意開展住房租賃業務的三方面原因培育和發展住房租賃市場主要有六方面政策措施

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